Рассказываем о кредитах и личных финансах

Кредиты

Как рефинансировать ипотеку

Если надоело отдавать каждый месяц ползарплаты

03.12.2017

2370

Мои друзья Кристина и Петя взяли ипотеку два года назад. Когда ставки по кредитам изменились, они решили ее рефинансировать. Но оказалось, что это не всегда выгодно. В этой статье расскажем подробно, что надо сделать, прежде чем принять решение о рефинансировании.

Найти более низкие ставки

В 2015 году мои друзья Кристина и Петр решили расширить жилплощадь. Когда сын был маленьким, жить в однокомнатной квартире было нормально, но теперь он вырос и стало некомфортно.

Супруги продали свою однушку, и на эти деньги сделали первый взнос по ипотеке, купив трехкомнатную квартиру на этапе котлована. При продаже удалось выручить 4 500 000 ₽, но новое жилье стоило 7 200 000 ₽. Не хватало 2 700 000 ₽, и друзья решили брать ипотеку. На таком раннем этапе стройки кредит давали только два банка. В одном супругам отказали. В результате они оформили ипотеку в банке «Возрождение» на 20 лет под 13,75 % годовых. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 33 100 ₽.

Два года спустя, в 2017 году почти все банки сильно снизили ставки по ипотечным кредитам. Вот как изменились минимальные ставки:

2015 2017
Сбербанк 13% 9,5%
ВТБ 14% 9,7%
Возрождение 13,7% 10,7%

Проанализировав предложения банков, ребята решили рефинансировать ипотеку — взять ипотечный кредит в другом банке по более низкой ставке, чтобы погасить старый и уменьшить платеж. Ставки за два года снизились почти на треть, и это решение казалось разумным.

Проанализировать условия нынешнего кредита

К этому моменту Кристина и Петр выплачивали свой кредит уже два года. Дом за это время построили, но в собственность должны оформить квартиру только в декабре 2017 года. Поэтому раньше января 2018-го рефинансировать кредит не получится. Анализируя условия нынешнего кредита, ребята ориентировались именно на период с 1 сентября 2015 года (когда начались платежи по ипотеке) по 1 января 2018 (когда планируют рефинансировать).

Ежемесячный платеж 33 085 ₽
Выплачено за это время:
  • проценты по кредиту,
  • основной долг
926 406 ₽
  • 856 181 ₽
  • 70 225 ₽
Предстоит выплатить 2 629 774 ₽

То есть за два с лишним года, Кристина и Петр погасили только 70 000 ₽ основного долга, отдав при этом на порядок больше за пользование кредитом. Такая ситуация их не устраивала.

Такое соотношение основного долга и процентов получается, потому что аннуитетные платежи построены по принципу - сначала платишь проценты, потом тело кредита.

Учесть расходы на рефинансирование

Чтобы  рефинансировать кредит, придется потратиться. Надо оформить много документов, а это стоит денег.

Новая страховка на недвижимость обойдется в 30 000 - 45 000 ₽. В старом полисе выгодоприобретатель — старый банк. Поэтому страховку надо переоформлять. Если новый банк не сотрудничает с вашей страховой компанией, то оформлять полис придется в другом месте.

Оценка объекта недвижимости будет стоить  2 500 - 6 000 ₽. Это надо сделать потому, что закладная на жилье переходит к новому кредитору, и для ее переоформления потребуется новый отчет об оценке.

Переоформление права собственности с изменением обременения обойдется от 2 000 - до 30 000 ₽. Такой разброс цен связан с тем, что некоторые банки позволяют клиентам делать это самостоятельно, другие же работают только с определенными агентами. Переоформление права собственности надо делать для того, чтобы внести в Росреестр сведения о смене банка, в залоге которого находится квартира.

Справки в банке об остатке задолженности и отсутствии просроченных платежей по кредиту могут стоить до 5 000 ₽. Некоторые банки выдают их бесплатно. Кроме этого, при подаче заявки на рефинансирование попросят предоставить данные о зарплате и копию трудовой книжки.

Получается, что сама процедура рефинансирования, в зависимости от условий обоих банков — старого и нового — может стоить от 34 500 до 86 000 ₽. Даже нижний порог был для Кристины с Петей существенной суммой. Затраты на оформление всех документов включили в общие расчеты.

Рассчитать, при какой ставке выгодно рефинансировать кредит

После этого ребята посчитали, какой процент должен быть у нового кредита, чтобы рефинансирование было выгодно с учетом затрат на оформление всех документов. В итоге, получилась такая таблица:

Процент по кредиту Месячный платеж Переплата за оставшиеся 18 лет Разница с имеющимся кредитом За сколько месяцев окупятся расходы на оформление рефинансирования
Платеж Переплата Максимум 86 000 ₽ Минимум  34 500 ₽
13,75 % (без рефинансирования) 33 085,95 4 290 252,65 0 0 0 0
13 % 31 571,38 4 182 536,84 1 514,57 107 715,81 57 23
12 % 29 770,30 3 795 072,73 3 315,65 495 179,92 26 10
10 % 26 295,89 3 046 820,11 6 790,06 1 243 432,54 13 5

Если взять новый кредит под 13 % годовых, дополнительные расходы будут окупаться от двух до пяти лет. Выгоднее потратить сумму дополнительных расходов на частично-досрочное погашение.

Если взять новый кредит под 12 %, расходы окупятся за один-два года. Итоговая экономия составит почти 500 000 ₽.

Если взять новый кредит под 10 % или меньше, то выгода становится очевидной: даже при максимальных расходах на переоформление, расходы окупятся уже через год. При этом, месячный платеж снизится на 7 000 ₽.

Получилось, что рефинансировать ипотеку выгодно, если удастся снизить ставку минимум на 2 %. Предложения банков начинаются от 9,5 %. Ребята решили подать заявки во все подходящие банки, как только оформят квартиру в собственность. Если им одобрят новую ставку ниже 11,75 %, то надо менять банк.

Оценить оставшийся срок выплаты кредита

В ходе своих расчетов, ребята выяснили, что чем дольше выплачиваешь кредит, тем меньше должна быть ставка, при которой рефинансирование становится выгодным. Вот, как выглядела бы ситуация к 2025 году, когда они платили ипотеку уже десять лет:

Ежемесячный платеж 33 085 ₽
Выплачено за это время:
  • проценты по кредиту,
  • основной долг
3 970 314 ₽
  • 3 420 942 ₽
  • 549 371 ₽
Предстоит выплатить 2 150 628 ₽


Если бы с того момента, когда Кристина и Петр взяли кредит, прошло десять лет, надо было бы искать банк, который предложит ставку хотя бы на 3 % ниже имеющейся:

Процент по кредиту Месячный платеж Переплата за оставшиеся 18 лет Разница с имеющимся кредитом За сколько месяцев окупятся расходы на оформление рефинансирования
Платеж Переплата Максимум 86 000 ₽ Минимум 34 500 ₽
13,75% (без рефинансирования) 33 085,95 1 814 300,21 0 0 0 0
13% 32 111,20 1 701 786,30 974,75 112 513,91 88 35
11,50% 30 236,87 1 477 081,59 2 849,08 337 218,62 30 12
10% 28 420,72 1 259 320,61 4 665,23 554 979,60 18 7

Если взять кредит новый под 13 %, дополнительные расходы будут окупаться от 3 до 7 лет. Лучше остаться в старом банке.

Если взять новый кредит под 11,5 %, затраты на переоформление будут окупаться от года до двух с половиной лет. Выгода есть, но она небольшая.

Если взять новый кредит под 10 %, затраты на рефинансирование окупятся за 6-18 месяцев. За оставшиеся 10 лет семья сэкономит более 500 000 ₽.

Если же платить по кредиту осталось год или два, то рефинансировать ипотеку не стоит. В последние годы ипотеки выплачивается в основном основной долг, а проценты уже почти все уплачены.

О чем надо знать, если вы хотите рефинансировать ипотеку

1. Рефинансирование стоит денег — сумма зависит от условий банков.

2. Чем меньше времени прошло с того момента как вы взяли кредит, тем выгоднее рефинансирование

3. Процентная ставка в новом банке должна быть минимум на 2 % ниже текущих условий

4. Если до конца срока ипотеки осталось год-два, выгоднее вложится в досрочное погашение, чем тратиться на рефинансирование.

Комментарии

1

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

  1. Владимир

    02.03.2018

    Полезная информация. Спасибо!

    Ответить